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「2021年07月」の記事一覧(8件)

原価法ってどのように算出するの?
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/26 11:43




原価法

原価法の算出方法について解説しています。


広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定って、どうやるのでしょうか?

はい、一戸建ての場合ですと、建物部分を原価法、土地の部分を
取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。


取引事例比較法は何となくイメージが湧くんですけども、
原価法って何ですか?

はい、原価法と言うのは、式でお伝えすると、再調達価格 × 原価修正 
× 流通性比率。こちらで算出する事になります。

難しい言葉が沢山出て来たんですが、「再調達価格」って何ですか?

「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、今、全く同じ物を新築した場合に幾らに
なるのか?と言う価格になります。

原価修正とは何ですか?

はい、経年劣化によって出て来る目減り分、これを考慮した数値になります。


流通性比率って言うのは何ですか?


はい、簡単にお伝えすると、その不動産が売れ易いか、そうでないか なんですけれども、
例えば、東京に有る不動産と、広島に有る不動産ですと、やっぱり人口も違いますので。
そこで、売れ易い・売れ難いって出て来ると思います。それを考慮した数値が
流通性比率になります。


なるほど、分かりました。有難うございます。


有難うございます。


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不動産売却依頼をする時の手続き
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/22 12:07




不動産の売却依頼

媒介契約について解説しています。


不動産の売却の依頼をしようと思ったら、どう言う手続きを取ったら良いでしょうか?


はい、先ずは、不動産会社と媒介契約を締結して頂く必要がございます。
この中で、大きく分けて2つ種類がございます。
先ず1つが、複数の会社と契約出来る「一般媒介契約」
一社のみとしか契約の出来無い「専任媒介契約」と言う物がございます。
大きく分けると、この2つの契約ですが、どう言う違いが有るのでしょうか?


はい、先ず「専任媒介契約」に関してですが、売主様に対して定期的に、販売状況を
連絡する義務がございます。
又、不動産業者が見れる「レインズ」と言うサイトに、7営業日以内に必ず登録して
いた頂かないといけないと言う義務がございます。



「一般媒介契約」に関しては、こちらの今の二つの義務は特にございません。
後、細かいのですが、「専属専任媒介契約」と言う物が有りますが、基本的には
「一般媒介」で契約して頂くか、「専任媒介」で契約して頂くか、こちらの2つで
検討して頂ければ良いかと思います。



分かりました。有難うございます。


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物件状況報告書とは?
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/19 11:01




物件状況報告書

物件状況報告書について解説しています。

物件状況報告書が有るって聞いたのですが、それって何ですか?

例えば、雨漏りしているのは分かった上で買うのはどうですか?

修理してから入居しますね。

買ってから、雨漏りしてるのが分かったら、どうですか?


それは嫌ですよね。裁判したくなりますよね。


ですよね。こういったトラブルにならない様に、物件の状況を、
事前に買主さんにお知らせするのが、物件状況報告書になります。


他に具体的に、どういう事を書いているのですか?


はい、例えば、シロアリの被害が有るか、
給排水管の故障が有るか、土壌汚染が有るか、
越境が有るか、境界標が有るか、近隣の建築計画が有るか、
嫌悪施設が有るか、心理的瑕疵が有るか等を記載していきます。


そんなに沢山有るのですか?


はい、不動産取引の重要なポイントになりますので。


なるほど、それが有れば安心ですね。


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契約が解除されたら手付金はどうなるの?
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/17 14:38



契約の解除について

契約が解除となった時、手付金や仲介手数料はどうなるのかについて解説しています。


友達から、不動産契約をキャンセルしたって言う話を聞いたんですけども
キャンセルする事も出来るのですか?

はい、残念乍ら、契約の成立後に解除となるケースが稀に有りますね。


その場合、手付金は、どうなるのでしょうか?

手付金を返却する必要が有る解除と、返却する必要が無い解除と有ります。

手付金を返さないといけないケースも有るのですか?

はい、白紙解除と言いますけれども、契約自体が無かった
と言う事になりますので、手付金を返却する必要が有ります。

そうなんですね。
手付金を返さなくても良い解除も有るのですか?


はい、手付解除・違約解除などが、そちらになります。

但し、仲介手数料は
手付解除・違約解除の場合には、契約自体が成立していますので発生します。
白紙解除の場合には契約自体が無かった事になりますので、仲介手数料は発生しません。
分かりました。解除には手付解除・違約解除・白紙解除の三種類が有るんですね。

はい。
よく分かりました。


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売るのと貸すのどっちがお得?
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/16 13:58




売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。

私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。

それは、もったい無いですね。


売ろうか貸そうか悩んでるんですけど、どうしたら良いですかね?


はい、先ずは売却のメリットなんですけれども、
こちらは、まとまったキャッシュが入って来ますので、そちらを使って頂いて他の
運用をして頂けると言うのがメリットになります。


デメリットに関しては、強いて言うなら、
今後、大幅なインフレ等が起こった時に、あの時売らなければ良かったなぁと言う
後悔が有るかなって言う事ですかね。


賃貸のメリットって何ですか?

賃貸のメリットに関しては、大きくは定期的な収入が入って来る事ですね。


デメリットは、どう言う所でしょうか?

デメリットに関しては、先ず一つ目が、家賃滞納ですね。
特にローンの支払いをされていらっしゃる方なんかに関しては、かなりの
リスクになると思います。


もう一つが、その室内での自殺であったりとか
孤独死なんかが起こってしまいますと
その資産が、大幅に価値が下がってしまうと言うリスクが有りますので、ここは大きな
デメリットかなと思います。


じゃあ、売却しようかな。


そうですね。


有難うございます。


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共有名義の不動産売却について
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/15 11:05




共有名義の不動産売却について解説しています


今持っている物件が妹と共有名義になっていて
こんな物件でも売却って出来るのでしょうか?

はい、妹様が今回の不動産に関しまして
売却を同意されているので有れば大丈夫です。

ただ、大きく分けて3つ程、妹様には立ち会って頂く場面が有ります。

媒介契約時・売買契約時・決済時 この3つの場面で、妹様が立ち会って
頂いて署名と捺印を頂くのですが、大丈夫でしょうか?

妹は遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うのですけれど、どうしたら良い
でしょうか?

それでしたら「委任状」で対応させて頂きますのでご安心下さい。

委任状って何か必要な書類って有るのでしょうか?

はい、委任状に、ご本人様に実印を押して頂く形になりますので、
別途、印鑑証明書をご準備頂ければと思います。

印鑑証明って何か有効期限って有るのでしょうか?

はい、法的な決め事は無いのですけれども、
金融機関が直近3ヶ月以内の物でないと受け付けをしないというケースが有ります
ので、なるべく新しい物を取得しているれてご提出して頂ければと思います

分かりました。有難うございます。


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不動産には色々な価格があるって本当?
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/10 12:11




不動産には色々な格があるって本当?

について解説しています。


不動産には、色々な格が有るとお聞きしたんですが?


はい、般的には4つの価格「物四価」
と言うのがございます。
一物四価ですか?具体的にはどう言う物が有るんですか?


はい、つ目は公示格と言います。
 

公示格。新聞なんかで見た事が有りますね。


毎年3月頃に発表が有りますので、
その際には、新聞やニュースなんかで取り上げられたりされますね。


二つ目は何ですか?
 
 
はい、固定資産税評額と言います。
 
 
固定資産税評額?
 
 
はい、税金などの支払いで見た事が有りますね。
 

はい、毎年7月の初旬には、納付書が届くと思います


三つ目は何でしょうか?
 
 
はい、路線と言います。


路線価ですか?


般的には余り耳にされる事が少ないと思いますけれども、
相続税の計算をする時の指標となります。


四つ目は何ですか?
 
 
はい、時価となります。
 
 
時価ですか?


実際の価格の様な物でしょうか?


実際に、売主さん・買主さんが契約される時に使う実勢価格となります。


なるほど、分かり易いですね。有難うございました。


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どのように査定をおこなっているのか
カテゴリ:不動産売却 動画  / 投稿日付:2021/07/09 14:32




どのように不動産査定をおこなっているの?

不動産の査定手法について解説しています。



不動産会社のチラシによく「無料査定」という言葉が出て来るんですけども
不動産会社の人は、価格をどの様に算出しているのでしょうか?


はい、不動産の価格の算出の方法には、代表的には3つの手法が有りまして、
一つ目が、原価法
二つ目が、取引事例比較法
三つ目が、収益還元法
こちらの3つの手法を使って金額の算出をさせて頂いております。
 
 
私、東京にマンションを持ってるんですけども、こういった場合はどの様に算出するの
でしょうか?


はい、分譲マンションの居住用という事でしたら、取引事例比較法を使って算出さ
せて頂いております。


私、田舎に両親が住んでる一戸建ての家が有るのですけども、こちらの場合は如何
でしょうか?


一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、
土地の部分を取引事例比較法という事で受けて、金額を出して最後に合計した物を
査定金額という事で提出させて頂いております。


実は、東京のマンションには、人が住んでるんですけども、こちらの場合は如何でしょうか?


賃貸でお貸しになっているという事で有りますと、収益不動産という事で見させて
頂いておりますので
収益還元法を使って金額の算出をさせて頂いております。


なるほど、有難うございます。
 
 
有難うございます。


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